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新城控股发行美元债 | 逆境更能看清一家企业的

作者:chenlei    发布时间:2019-12-09 22:33     浏览次数 :


一、新城控股发行美元债 | 逆境更能看清一家企业的本质
 
 
 
作者:莫姥爷
 
 
 
伟大都是在苦难中坚持,熬出来的。
 
 
 
推崇“骆驼文化”的新城控股,凭借着骆驼一般的耐力和持续长跑的能力,正在一步步摆脱年中的危机阴影。
 
 
 
2019年12月6日,多家媒体报道称,新城控股集团旗下新城环球有限公司成功发行了一宗3.5亿美元的高级无抵押票据。该票据计划12月16日于新交所上市发行,2021年到期,发行利率7.50%。
 
 
 
莫老爷认真研读了这则消息的全文,感受到以下四点信号,跟大家做个分享:
 
 
 
第一,该债券初始指导价位于8.25%区域,最终发行利率7.50%,足足降低了接近一个百分点的融资成本!
 
 
 
第二,回顾2018年年底,新城控股发的几期债券利率都在七个多点左右,今年经历这么多风雨,依然还是七个多点,实属不易。
 
 
 
第三,虽然7.50%的水平没法和一些央企比,但却低于近期大多数同行民营内房股(不点名了)接近10%的水平。
 
 
 
第四,这是一次无抵押的发债,由母公司新城控股提供担保,说明新城控股在资本市场的信誉已经全面恢复。
 
 
 
当前行业形势下,地产公司的命脉就在于融资,此次新城控股发债成功是公司“安全着路”的证明。投资人的积极认购,则体现了大家对公司的发展前景重拾信心。
 
 
 
整个转危为安的过程,是遭遇负面影响后,管理层迅速反应,并采取正确调整措施方案的功劳。如今,新城控股无论是在销售业绩层面还是整体经营层面,都回到了正常轨道。
 
 
 
01
 
 
 
业绩稳步增长、经营稳健向好
 
 
 
首先是销售业绩层面。新城控股今年的业绩表现不错,坐稳了TOP8的位次。
 
 
 
官方数据显示,前11个月公司累计实现签约额2465.5亿元,同比增长24.2%;累计实现签约面积2188万平方米,同比增长37.5%。比克而瑞的榜单数据高出5亿。
 
 
 
今年全年新城控股的目标是2700亿元,前11个月的进度条是91%,鉴于房企每年最后一个月才是冲刺销量的高峰月,其达成年度目标是大概率事件。
 
 
 
整体销售规模稳步增长的背后,得益于“地域深耕”战略的执行,新城控股今年多区域销售额超百亿。
 
 
 
举几个例子:苏州区域公司,9月底销售额突破了200亿元;大本营常州,前11月流量销售金额188.23亿元,稳居当地第一,且超出第二名100多亿元;截至11月30日,天津公司年度签约金额也突破了100亿元......
 
 
 
 与此同时,新城控股在土储方面也恢复了拿地。今年三季度受负面事件影响,暂缓了拿地,但四季度仅仅11月便在天津、江苏宿迁等地新增3幅土地。拿地是房企发展潜力的先行指标。
 
 
 
 其次是公司整体经营层面的表现。自8月起,多个融资渠道开始好转,已经有几家城商行恢复了新增贷款,且已完成部分款项提款;另有一家合作的主力银行恢复放款;四大国有银行的合作也在沟通中。根据三季报,新城控股取得借款收到的现金达234.17亿元,7-9月共增加25亿借款。
 
 
 
现在的新城控股,可以说是钱在逐步到位,地也在有序新增。
 
 
 
反应到资本市场,股价也给予了公司正向回应。截止12月5日收盘,新城控股股价涨幅为49.6%,在TOP30房企中涨幅仅次于中南建设。而七月初,受负面事件影响,股价曾一度从43.65元下滑至8月初的22.99元。
 
 
 
今年的新城控股,完美展示了一匹骆驼在逆境中坚韧无畏、勇于负重、默默跋涉,最终走向黎明地平线的画面。
 
 
 
02
 
 
 
 “住宅+商业”双轮驱动模式日渐自信
 
 
 
 每次写新城控股,莫老爷都要重申“住宅+吾悦广场”双轮驱动的业务模式,因为这是其最核心的竞争力。如果你看懂了这一模式,你也会对新城控股非常自信。
 
 
 
 政府喜欢重资产,也很喜欢吾悦广场,这是众所周知的事。所以,从供给端新城控股可以通过吾悦广场拿到同一地段最便宜的地,在销售端,又因为吾悦广场具有强势提升地段价值的实力,卖出的配套住宅则是同一地段同类产品中的最高售价。一头一尾,新城控股都是最大的赢家。
 
 
 
 来看一组数据:2019年上半年,吾悦广场模式拿地总金额162亿元,面积1200万方,楼面价仅仅1352元/平方。
 
 
 
 现在更可怕的是,经过多年的沉淀,中间端的吾悦广场自身也可以实现造血,租金涨幅趋势良好。
 
 
 
公开资料显示:2017年新城控股23座吾悦广场租金收入10.2亿元;2018年43座吾悦广场租金收入为21.64亿元;2019年上半年已开业的44座吾悦广场租金收入17.41亿元。
 
 
 
莫老爷大胆推测下,未来吾悦广场是有可能脱离住宅业务独立拿地开发的,甚至,吾悦广场有望独立上市。
 
 
 
一位新城控股商业开发板块的读者向莫老爷透露:
 
 
 
“第一,吾悦广场的竞争力越来越强大,开发周期也在不断刷新纪录,从36个月到24月,甚至现在有的实现了18-20个月;
 
 
 
第二,同时,出租率也在上升,目前是90-100%之间;
 
 
 
第三,商业伙伴队伍更是一天比一天壮大,现在已有上千个战略合作伙伴。它们很多在吾悦广场设计阶段就已经与新城控股达成合作,预留位置。而为了确保开业时的满铺,吾悦广场也会提供一系列服务助力商家装修。”
 
 
 
2019年11月30日,莫老爷老家广西桂林市临桂新区的桂林吾悦广场开业了。莫老爷的家人亲临现场后的评价是:“太火爆了,一条街都堵住了,它提升了桂林商业品牌级次、丰富了本地消费业态,也带给了桂林人民全新的生活体验。”
 
 
 
桂林吾悦广场汇集了国内外知名品牌188个,首进临桂品牌超70%,并有34个品牌首次进驻桂林。
 
 
 
而这不是个案,整个11月,除了桂林,吾悦广场还陆续在天津津南、淮北、汉中等地实现了开业,每一座都人气爆棚!并且,还有一个现象是,很多座吾悦广场落地后,都会对周边的商业体“降维打击”,吸走周边商业体的流量。
 
 
 
据悉,在国内商业广场远远没有饱和,有研究表明到2025年中国将会有3500座大型购物中心(超过8-9万平方),目前只有一半未到。全国还有大量的345线拥有30-50万甚至100万人口的城镇,连一个大型购物中心都没有。再拿新城控股的发家地常州来说,一个常州这样的城市,就能同时存活4座吾悦广场,全国还有那么多座常州同等量级的城市,这些都是吾悦广场开疆拓土的空间啊!
 
 
 
2019年11月27日,于上海开展的“2019年新城幸福商业年会”透露:截至11月27日,新城控股已在全国范围内开业55座吾悦广场,至年底开业数量将达到64座,并已完成全国98座城市、120座吾悦广场的布局规模。按照规划,到2020年,将实现100座吾悦广场开业。
 
 
 
在三四线城市,新城控股“住宅+吾悦广场”的双轮驱动模式,真的是秒杀其他一切开发商。
 
 
 
 03
 
 
 
逆境更能看清一家企业的本质
 
 
 
 这段话说的不错:”一家企业是否优秀,不是看它顺境中的成长,而是看它跌入逆境时能否触底反弹;一个企业家是否优秀,也不是看他顺境时的纵横捭阖,而是要看他逆境时能否控制好情绪,化解危机,从容自救。”
 
 
 
通过新城控股年中的负面事件,莫老爷看到了这些现象:
 
 
 
第一,即使当时融资渠道受到影响,急需资金,但新城控股始终坚持谈判底线,没有借高利贷,乘人之危利率加价的根本不接触。对比一些有过相同遭遇的同行,甚至都沦落到向高管和员工借钱。
 
 
 
 第二,出售的40个项目,迅速获得多家品牌房企接盘,侧面说明新城控股在业内的口碑与信誉,有困难时大家都来帮忙,并且支付资金很及时。最重要的是,没有贱卖,没有被趁火打劫,都是以合理的价格出售,甚至回血到的是超预期的资金。
 
 
 
 第三,高管团队不离不弃,非常敬业。多少同行企业身陷旋涡,高管们即刻鸟兽散,看不到丝毫忠诚度,而这期间,新城控股的高管团队还是很稳定的。当然反过来,公司11月份也提出了对梁志诚、陈德力、袁伯银、管有冬、陈鹏等103名中层管理人员及核心骨干2019年股票期权与限制性股票的激励计划。
 
 
 
 第四,二代掌门人王晓松带给大家太多“惊喜”,谁也没想到,80后的他能如此临危不乱,令新城控股短短时间内先是一切回归如常,接着一切向好发展。
 
 
 
 据莫老爷了解,不久前,新城控股刚刚召开了一次股东会,全程便是由王晓松主持的,与会股东这样评价他:“近距离观察王晓松与公司管理层,他们逻辑清晰,思维敏捷,从王晓松与高管们互动的肢体动作中,也能够看出王晓松的统率能力不错。现场整个管理层近十人,有着江苏商人特有的儒雅、沉稳和睿智。”
 
 
 
最后,莫老爷想说,新城控股不是一家个人公司,而是一家上市公司、公众公司,公司还得往前走,吾悦广场立志于成为区域经济的新业态,它还要进驻更多的三四线城市,为当地政府和老百姓塑造他们都喜欢的吃喝玩乐商业综合体,那么多人的消费幸福生活等着它去提升,我们多给这家信奉“骆驼精神”,刚刚从苦难中走出来的企业一些祝福吧。
 
 
 
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二、黑天鹅阴影下的新城控股
 
 
 
作者: 曲锐, 经济观察报
 
 
 
截至12月5日收盘,港股上市的新城发展(1030.HK)的2019年股价涨幅为66.93%,在TOP30房企中涨幅仅次于金茂;同期A股上市的新城控股(601155.SH)的股价涨幅为49.6%,在TOP30房企中涨幅仅次于中南建设。
 
 
 
值得注意的是,上述股价表现是在新城今年出现黑天鹅事件股价遭到遭腰斩后取得的。2019年以来,新城控股的股价几经波折,年初一路攀升,到4月初开始下跌,到5月底又开始反弹,7月到8月经历一个月下跌,股价几乎折去一半,从8月又开始反弹。
 
 
 
2019年对新城而言可谓多事之秋。7月初,由于实控人王振华涉嫌猥亵儿童被刑事拘留,新城控股更换了董事长,王振华之子王晓松临危受命掌舵公司。受此事影响,新城控股股价从43.65元一路下滑至8月初的22.99元,几乎腰斩。
 
 
 
早些的4月2日,新城控股收到上交所《关于对新城控股集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》,针对公司利润情况、现金流、关联方资金往来、资产评估增值收益额度合理性等方面进行了问询。股价从46.84元一路下滑至35.8元。
 
 
 
黑天鹅事件后,新城开始通过出售项目来保证现金流,截至目前,新城控股共计转让了21个项目,交易总对价达101.5亿元。同时,7月以来,新城开始放缓拿地节奏,第三季度拿地支出仅12.67亿元,而上半拿地金高达503亿元。接近新城控股人士透露,目前部分金融机构已经恢复了对新城控股融资,而且资金成本甚至低于事发之前。
 
 
 
一位公募基金地产研究员对经济观察报分析,新城控股高盈利、低估值的特征使其受投资者的青睐。Wind数据显示,总市值最高的40家A股房企中,新城控股的ROE(净资产收益率)排行第一,同时市净率排行第六。港股上市的新城发展的表现类似,在总市值最高的40家港股房企中,ROE排行第二,市净率排行第五。
 
 
 
“从公司的内在价值来看,新城的ROE高,盈利质量比较好。同时估值又不贵,因为市净率排名不算高。所以新城比较符合价值投资者的喜好。”上述地产研究员表示。
 
 
 
Wind数据显示,今年以来,陆股通在持续增持新城控股。持股比例由年初的0.66%增至一季末的1.36%,三季末继续增至2.91%。上述公募基金研究员对经济观察报表示:“陆股通是外资投资A股的主要渠道,这类北上资金的投资偏好是财务指标表现良好、有长期价值的公司。陆股通的增持反映了新城控股的长期投资价值。”
 
 
 
 中指院数据显示,2019年1-10月,新城控股合约销售、销售面积、净利润都进入行业前十,净利润增加近20%,前十个月完成了全年销售目标的82.5%。从土地储备来看,根据2019半年报,新城控股土地储备为1.3亿平方米,可满足未来2-3年的开发运营需求。
 
 
 
 从经营模式上来看,新城控股主营业务为住宅销售和商业地产运营管理。一位TOP20房企高管对经济观察报表示,目前房地产开发的利润率已经很难达到10%,所以很多房企都在进行“住宅+”的开发模式。对于持有商业地产的房企来说,评估增值和长期收益率是关键考核指标。
 
 
 
 新城控股的商业地产在持续扩张。截至今年第三季度该公司累计开业吾悦广场达49座,商业租管费收入同比增长95%,计划全年租管费收入达到40亿元。此外,新城控股认为未来两年的租管费保持每年50%的增长。
 
 
 
 2019年9月,新城控股扩大了股权激励范围,拿出总股本1.21%的股权向董事、中高层管理人员以及核心骨干发放股权激励。其中,首次授予的限制性股票的考核目标与公司未来的利润增长直接相关:2019、2020 和 2021 年净利润与2018年相比,增长不得低于20%、70%和 120%。
 
 
 
 对于历经“黑天鹅”事件的新城控股,资本市场各投资机构也有不同的看法。
 
 
 
 一位规模50亿以上的私募基金经理对经济观察报表示,新城控股的“黑天鹅”事件属于原董事长私人问题,虽然对公司的品牌和声誉有重大影响,但并不属于公司层面上类似财务造假、违法犯罪等事件,与公司自身经营情况无关。
 
 
 
 不过也有机构投资者在“黑天鹅”事件后选择撤资。Wind数据显示,新城控股的机构投资者由二季度末的83家降至三季度末的14家。对此,一位公募基金人士表示,按照目前国内公募的风控制度,由负面消息导致的管理层人事变动,将被视为重大风险之一。“来自管理层的风险我们是不能承受的,所以有不少基金公司会选择减持或撤资。”
 
 
 
值得注意的是,在新城控股的机构投资者中,险资也占据一席。Wind数据显示,2019年二季度,中国人寿保险买入了新城控股0.31%的股份,持股比例在机构投资者中排行第14,截至目前持股比例并未变动。
 
 
 
一家保险公司股权投资经理对经济观察报分析,对于险资来说,选择股权投资标的时,股票的高股息率和公司的低估值是重要的衡量因素,不过更应该看重的是公司经营和股价的稳定性。“虽然新城发展和A股新城控股的年内涨幅排在龙头房企前列,但是涨幅主要在年初,外加“黑天鹅”事件导致的股价巨大波动,所以目前我不认为新城控股是好的投资标的。”
 
 
 
“从基本面和增长能力来看,新城控股是有投资价值的。不过除此之外,影响股价表现的因素还有很多。”上述私募基金经理对经济观察报表示,在投资框架中,投资者还会考虑股票筹码稀缺性、供求关系、市场情绪、交易对手行为以及公司估值等因素。
 
 
 
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三、深扒新城控股:百亿利润注了多少水分?
 
 
 
作者:陈菲遐, 钛媒体
 
 
 
7月3日,新城控股原董事长王振华因涉嫌猥亵女童被刑拘后,目前其子王晓松接任董事长一职。
 
 
 
而今早新城控股开盘一字跌停,集团旗下港股新城发展控股和新城悦均以大跌收盘。其中新城发展控股跌23.86%,报8.040港元,总市值较前一交易日蒸发接近150亿港元;新城悦跌23.72%,报6.560港元,总市值蒸发接近17亿港元。
 
 
 
近几年来,新城控股的排名从20一路上蹿至第8的背后,是超高的财务技巧,以及背后的野心。在监管规则允许之内,展现出超高财务会计技巧,但是却也暴露了新城控股百亿利润下的水分。这些过早确认收益的水分,都在为日后埋下隐性炸弹。下文作者陈菲遐。钛媒体已获取授权,略经钛媒体编辑。
 
 
 
毫无意外,新城控股(601155.SH)跌停了。
 
 
 
7月3日晚间,新城控股公告称,公司于2019年7月3日接到上海市公安局普陀分局通知,公司实际控制人、董事长王振华因个人原因被刑事拘留。
 
 
 
7月4日开盘,新城控股的股价一路大泄,以309万手的封单数,稳收跌停板。当日,该股报收38.42元/股,96亿市值蒸发殆尽。
 
 
 
在7月3日之前,新城控股业界黑马的身份应该无人质疑,股价的飙升是一大力证。2018年10月至今,新城控股的股价一路从18.88元/股,最高上涨至44.91元/股,涨幅远超其他房地产同行。
 
 
 
作为一家发家于常州的房企,新城控股赶超同行业的速度超乎异常。这家公司销售额连年翻倍,2018年突破2210亿元,一跃进入全国房企10强,排名第8位。
 
 
 
 不过,新城控股这家企业在较为稳重的投资者眼里,却不是个好标的。在一些头部券商研究员看来,新城控股是激进的“骗子”。他们认为,新城控股的排名可以从20一路上蹿至第8的背后,是超高的财务技巧,以及背后的野心。
 
 
 
 这家公司的快速扩张令人应接不暇。新城控股2018年年报显示,报告期内,新城控股实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;新城控股归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元,同比增长74.02%,连续三年高增长态势明显。新城控股2018年的净利润跑赢A股98%的公司。
 
 
 
 与此同时,从资产与负债规模看,新城控股也是激进的。
 
 
 
 数据中不难发现,新城控股营收与利润大幅增长的背后,资产以及负债规模也在快速攀升。截至2018年末,新城控股的的总负债从2017年的1575亿元,快速攀升至2793亿元,增速超过77%。
 
 房企中,很少有企业如此快速的进行扩张。
 
 
 
 与拿地、负债相对应的是同样高速攀升的销售规模。财报显示,2015年至2018年,新城控股合约销售额分别是319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿元。此外根据棱镜的报道,为提升项目周转速度,新城内部制定了“0346战略”——拿地即开工,3个月示范区开放,4个月开盘,6个月融资性现金回正,12个月现金流回正,包括拿地、销售、租赁及融资。
 
 
 
 但是拿地、销售都只是在业务层面,资产负债规模以及利润快速扩张的另一个原因,是新城控股超高的财务技巧。
 
 
 
 简单来说,新城控股运用了投资性房地产公允价值变动收益、利息资本支出以及新会计准则的影响等手段对利润进行了适当的调节。这些手段,引发了监管层的注意。2019年4月初,上交所连发长达7页的事后审核问询函,质疑其利润虚增、关联交易涉嫌利益输送等。
 
 
 
随后,新城控股公告回应监管层问询。这份43页的回函内容,在监管规则允许之内,展现出超高财务会计技巧,但是却也暴露了新城控股百亿利润下的水分。这些过早确认收益的水分,都在为日后埋下隐性炸弹。
 
 
 
水分一:透支投资性房地产
 
 
 
公允价值变动收益
 
 
 
投资性房地产公允价值变动收益,简而言之就是非经常性损益。年报显示,2018年公司的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,同比增长209.02%。而2018年新城控股全年归属于上市公司股东的净利润才104.91亿元,单单投资性房地产公允价值变得就占归母净利润的26.78%。
 
 
 
与同行业对比,万科A的占比仅为0.3%,稍高些的中南建设也仅为2.4%。26.78%这一比例着实令人讶异。
 
 
 
而具体拆分公允价值变动损益的明细,其中占比最高的是2018年度新完工项目,变动损益达到14.64亿元,占比为52.12%。这些项目是完工但尚未实际运营的项目。公允价值上涨的原因其实很简单,这类项目在2017年末尚未开业,2017年末评估机构参照项目所在区域周边市场租金水平,预测项目可实现的租金收入。
 
 
 
由于项目在2018年末已完工并签订租约,因此2018年末评估机构进行评估时,调整为根据实际租金水平测算评估价值。而新建项目吾悦广场是大型商业综合体项目,实际租金收入通常高于原预测的市场租金,所以导致2018年末公允价值有所增长。
 
 
 
这样操作本无可厚非,但是新城的冒进就在于,过于乐观预估了项目租金情况,故而使得公允价值变动损益进一步抬高。虽然新开业的投资性房地产因上述原因导致公允价值变动收益,但不排除后续新开业的吾悦广场数量减少,或新开业的吾悦广场实际租金水平低于原用于评估的市场租金水平,而产生公允价值变动损益的不确定性。
 
 
 
进一步考虑,新城控股这样操作,是在透支未来的预期收益。如果未来没有新开业的投资性房地产,公允价值很难上升,此次一步到位的确认让利润到了头;存量的投资性房地产中,公允价值主要受租金的影响;如果按固定年限的现金流估算,则每年确认租金收入后,公允价值相应减少一年的现金收入。
 
 
 
总体而言,一次性将投资收益确认到位的做法,短期内透支了未来的可能性。短期刺激利润,长期而言弊大于利。
 
 
 
 水分二:透支资本化利息支出
 
 
 
房地产企业的本质是通过借款扩大规模,利用周转率等方式加快项目运作。因此,地产公司的借款能力以及对于财务费用管控是对于房企的关注焦点。在这一方面,新城控股依然十分激进。
 
房企的融资借款分为专门借款和一般借款。2018年度,公司融资借款利息及债券利息支出为39.96亿元,合同负债内含重大融资成分利息为53.60亿元。
 
 
 
 这类利息实际上是借款产生的利息,本应该计入财务费用,并却认为当期的费用影响利润。但是新城控股的做法在于,将这类借款费用资本化了。年报显示,公司2018年资本化利息支出为88.50亿元,同比增长428.99%;资本化利息支出金额占归母净利润的84.36%,相较2017年的27.75%有较大幅度上涨。
 
 
 
 一位长期跟踪房企的财务人员透露,房企均会将一部分利息资本化,15%的比例较为普遍。但是新城控股资本化的比例却高达95%。
 
 
 
 这样做背后的原因,依然是调节利润。费用资本化的核心在于,企业认定这部分费用是必要业务支出的一部分,不能作为费用而应该计入成本。新城控股正是这样“认定”,将这部分利息的支出认定为成本,从而避免计入财务费用进而影响利润。2018年,新城控股将93.57亿元中的88.5亿元,认定为资本化支出,从而直接增加了新城控股88.5亿元的利润。如果按照15%的平均水平计算,新城控股2018年的净利润将直接减少74.5亿元左右。目前的百亿盈利将不复存在。
 
 
 
 水分三:新会计准则下的自由空间
 
 
 
 新的会计准则在2018年开始适用,作为过度年份,企业可以选择新会计准则或继续沿用旧准则。房企中,仅有新城控股以及万科A两家企业开始启用。而新城控股又是利用这一点,再次为利润注入了水分。
 
 
 
新城控股于2018年1月1日起执行财政部于2017年颁布的《企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量》(以下简称“新金融工具准则”)。此外,自2018年1月1日起,其坏账准备计提方法变更为:公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失,并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。
 
 
 
据一位审计人员透露,老准则一般按账龄提取不同比例的坏账准备。但各家企业的实际情况不同,每个项目的情况也不同,这种方法不够精确。而新准则的应用使坏账的提取更符合企业的实际情况,但也给了企业更多调节的空间。
 
 
 
这一准则在年报中的反应,则是合计448.68亿元的多笔其他应收款,坏账准备计提比例仅为0.1%或1%,明显低于正常水平。
 
 
 
新城控股认为,公司应收合、联营企业和应收房地产合作方的其他应收款项均与房地产投资项目有关,通常在项目取得销售回款时收回。公司按照其他应收款发生日计算账龄,部分应收款项账龄虽超过1年,但公司认为仍应分类为第一阶段的应收款项。
 
 
 
除此自外,新会计准则对公司2018年年报财务报表相关科目影响较大。
 
 
 
根据新收入准则,公司房地产销售收入确认的会计政策为:对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求,满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售,公司在该段时间内按履约进度确认收入;其他的房地产销售在房产完工并验收合格,达到销售合同约定的交付条件,在客户取得相关商品或服务控制权时点,确认销售收入的实现。
 
 
 
受此影响,新会计准则直接增加了公司营业收入和归母净利润分别为34.20亿元和6.62亿元。
 
 
 
业内人士看来,由于采纳新会计准则的可比公司较少,公司有较大的自由裁量权,不能说采用新会计准则就是调节利润。但是无疑,新城控股的利润规模中,有变更会计准则的一部分原因。
 
 
 
依靠这些手段,新城控股可以保持百亿利润。但这必定不会长久。这家地产公司冒进的背后,值得警惕。

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